La Vente avec Réserve d'un Droit d'Usage et d'Habitation (DUH)

Lors de la cession, le vendeur se réserve un droit personnel appelé Droit d'Usage et d'Habitation : seul le titulaire de ce droit et les membres de sa famille proche pourront alors utiliser ce logement. Ce droit est personnel, il ne peut être cédé, donné ou hypothéqué, contrairement à l'usufruit. Le DUH est assimilé fiscalement à un usufruit (article 669 du CGI) mais étant plus restreint, il ne sera évalué qu'à 60% de sa valeur.

ARTICLE 968 DU CGI

L'article 968 du Code général des impôts (CGI) concerne l'exonération de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les biens donnés en droit d'usage et d'habitation. Voici le texte de l'article :

" Ne sont pas compris dans les bases d'imposition à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), droits et valeurs donnés en jouissance, soit à titre gratuit, soit à titre onéreux, pour une durée déterminée ou pour la vie, à des personnes autres que le contribuable, sous réserve que celui-ci conserve la qualité de propriétaire des biens, droits ou valeurs en cause et que ceux-ci ne soient pas loués ou concédés à bail à des tiers. "
En d'autres termes, cet article précise que les biens donnés avec droit d'usage et d'habitation ne sont pas pris en compte dans le calcul de l'IFI, tant que le propriétaire conserve la propriété du bien et que celui-ci n'est pas loué ou concédé à bail à des tiers.

ARTICLE 669 DU CGI

L'article 669 du Code général des impôts (CGI) concerne le barème déterminant la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit. Voici le texte de l'article :
" Pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière. Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n'est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété. "

Caractéristiques

La vente de biens avec réserve d'un DUH est une alternative modernisée au viager classique. Au lieu d'avoir un petit bouquet et une rente viagère, les propriétaires percevront un capital unique représentant entre 50 et 70% de la valeur du bien (sous conditions). Le vendeur pourra profiter de son bien jusqu'à son décès mais ne pourra pas le louer.

Critères

Le client doit avoir 75 ans ou plus pour une optimisation de la valorisation du capital. Nous accompagnons également nos clients plus jeunes souhaitant monétiser leur patrimoine dès 50 ans en optant pour un usufruit temporaire d'une durée de 5, 7 ou 10 ans.

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Exemple de vente avec droit d'usage et d'habitation

Appartement vendu en 2022 avec un droit d'usage et d'habitation. Femme de 85 ans.

Marseille 8ème, résidence privée Les Jardins de Thalassa.

Appartement de 187 m² en avant-dernier étage avec terrasse et vue mer époustouflante. Salle à manger, double-séjour, 3 chambres, 2 salles de bain, garage fermé. Piscine et courts de tennis au sein de la résidence. Conciergerie et gardiennage 24h/24h.

Valeur expertisée : 2 250 000 €

Vendu avec un Droit d’Usage et d’Habitation pour : 1 650 000 € FAI